Elmodernshop.ru

Стройка и ремонт
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Зимний сад на крыше многоквартирного дома

«Лоджия» или «зимний сад»?

ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ
Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 29.09.2015 на решение Коптевского районного суда г. Москвы от 09.07.2015 по делу № 2-1963/15

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда оставила без изменения решение Коптевского районного суда г. Москвы о вменении в обязанность ответчика-застройщика внести изменения в экспликацию БТИ в части замены названия помещения с «зимнего сада» на «лоджию».

Застройщик в одинаковых квартирах в зависимости от условий договоров, заключенных с дольщиками, в проектной документации, переданной в БТИ, одно и то же помещение называл то «зимний сад», то «лоджия».
Проектная площадь квартир на момент заключения Договора соинвестирования определялась на основании СНиП 2.08.01-89 «Строительные нормы и правила. Жилые здания», утв. постановлением Госстроя СССР от 16.05.1989 № 78 (п. 2 Приложения 2): «Общую площадь квартир следует определять как сумму площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий – 0,5, для балконов и террас – 0,3, для веранд и холодных кладовых – 1,0».
В Приложении 1 к данному СНиП дается определение лоджии: перекрытое и огражденное в плане с трех сторон помещение, открытое во внешнее пространство, служащее для отдыха в летнее время и солнцезащиты.
В этом документе, также как и в других СНиПах, нет определения «сад зимний», а также отсутствуют нормы его проектирования и строительства. Поэтому это помещение в квартире истца учтено в экспликации с коэффициентом 1,0.
Из проектной документации следует, что на стадии «П» (предварительная) в квартире истца имеется помещение под названием «лоджия», а на стадии «Р» (рабочая, т.е. окончательная) – «лоджия-зимний сад». Соответственно, увеличилась площадь квартиры истца. В связи с этим застройщик потребовал доплаты. Истец с требованием не согласился.

Судом установлено, что между истцом и застройщиком заключен договор о соинвестировании строительства многофункционального жилого комплекса, по условиям которого истцу передано право требования на получение в собственность квартиры с балконом (лоджией) проектной площадью объекта 72,34 кв. м. Никаких изменений технических или качественных характеристик объекта (перепланировка, реконструкция, переоборудование, переустройство, разрушение, снос) не производилось.
В соответствии с пунктом 5 статьи 15 Жилищного кодекса РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
ТБТИ проведено обследование помещений и сделан вывод, что площадь помещения «зимний сад» входит в общую площадь квартиры как вспомогательная и составляет 6,8 кв. м.
В соответствии с Инструкцией № 37 общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий – 0,5, для балконов и террас – 0,3, для веранд и холодных кладовых – 1,0.
Застройщиком были представлены в ТБТИ письма, согласно которым он просит считать обозначения, указанные в проекте «Архитектурные решения» «лоджия – зимний сад» как «зимний сад», площадь которого входит в общую площадь квартиры. Кроме того, застройщик представил в ТБТИ проект, где обозначения в чертежах «Архитектурные решения» корпуса «Б» обозначены как «лоджия», по остальным квартирам данного комплекса считать «зимний сад». В спорной квартире истца указанное помещение числится как «зимний сад».
Каких-либо изменений в проект о переименовании «зимнего сада» в «лоджию» не осуществлялось и согласно представленному застройщиком проекту значится «зимний сад». О том, что площадь «зимнего сада» необходимо включать в общую площадь квартиры, подтверждается письмом Министерства экономического развития, согласно которому площади мансарды, расположенных на цокольном и подвальном этажах котельной, мастерской и иных помещений, а также площади помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении (к которым можно отнести в том числе оранжереи, бассейны, гладильные, зимние сады), включаются в общую площадь здания. На основании этого суд первой инстанции истцу отказал.
Апелляционный суд жалобу истца удовлетворил.
Поскольку истцом приобретался не отдельный жилой дом, а квартира и спорное помещение находятся в квартире, данные экспликации БТИ должны соответствовать проектной документации жилого комплекса, в котором истцом приобретена квартира. Иначе говоря, к спорному помещению следует применять коэффициент 0,5.
Указом Президента РФ от 01.11.2013 № 819 «О Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации» с 01.11.2013 г. Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству было преобразовано в Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации. Соответственно, ему были переданы функции Федерального агентства, в частности «по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства».
Истцом представлено письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации относительно разъяснения определения «зимнего сада», согласно которому для устройства зимнего сада на лоджии требуется создание определенного температурного и влажностного режима, необходимого для развития растений. В связи с этим проектом должно предусматриваться устройство на лоджии систем отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха. Следовательно, если проектом предусматривается устройство зимнего сада в помещениях жилого дома, то названия и назначения таких помещений должны быть определены проектом.
По мнению Судебной коллегии Мосгорсуда районный суд правомерно учел письмо Комитета государственного строительного надзора города Москвы (Мосгосстройнадзор), в функции которого входит надзор за исполнением прошедших экспертизу проектов в строительстве, в котором указано, что согласно проектной документации в рассматриваемом помещении системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха не предусмотрены.
Также был учтен ответ на запрос суда, полученный от проектной организации, согласно которому в проектной документации спорное помещение обозначено как лоджия с возможностью переоборудования в зимний сад при условии инженерных коммуникаций, необходимых для устройства зимнего сада, а именно отопление, вентиляция и кондиционирование.
Но в окончательном варианте проекта все эти сети не предусмотрены, поэтому к спорному помещению следует применять понижающий коэффициент 0,5.
Доводы застройщика-ответчика не являются основанием для отмены решения районного суда.

Читать еще:  Что такое мауэрлат в строительстве крыши

Исходя из обычной практики, застройщик по окончании строительства жилого дома изобретает способы увеличения площади квартир для того, чтобы собрать с дольщиков-инвесторов-покупателей дополнительные денежные средства. Однако застройщику не стоит придумывать новые способы увеличения метража квартир, а дольщикам имеет смысл запомнить условия, при которых лоджия превращается в зимний сад.

Зимний сад на крыше, балконе и лоджии

Написание данного раздела обусловлено вопросами специфики связанных с зимними садами, расположенными на крыше частного дома, эксплуатируемой кровле многоэтажного дома, а также зимнего сада на балконе или лоджии.

Отметим, что зимний сад на крыше и зенитный фонарь схожие, но разные конструкции.

Так зенитный фонарь представляет собой стеклянный купол, устанавливаемый на парапет, или встроенный в общестроительную крышу. Окнами и дверьми зенитный фонарь не оснащен, поскольку до окна не дотянутся рукой и окна нельзя ставить под углом. Двери также не устанавливаются, поскольку некуда выходить.

Зимний сад на крыше – это стеклянное строение имеющее вход/выход на эксплуатируемую часть кровли, который, как правило примыкает хотя бы к одной общестроительной стене, имеет окна для открывания, что выгодно для владельцы пентхаусов или собственники квартир с выходом на эксплуатируемую часть кровли.

Для собственников данной недвижимости конструкция увеличивает жилую площадь или может служить местом частичного времяприпровождения.

Также зимний сад может являться полностью стеклянной конструкцией, устанавливаемой на парапет высотой 0.5 м от уровня пола (кровли).

При его строительстве необходимо решить вопрос с отводом дождевой воды и предотвращением образования сосулек.

Обычно дождевая вода отводится в ливневую канализацию, а в желобах закладывается электрообогрев для предотвращения образования сосулек.

Отметим, что данные вещи должны решатся еще на стадии проектирования зимнего сада на крыше.

Зимний сад на балконе и лоджии

Обычно зимний сад балкона и лоджии имеет одну или две плоскости остекления (вертикальную или вертикальную с наклонной). Опоры его устанавливаются на парапет, который сначала должен быть подготовлен (снят стальной козырек, выполнена стяжка 3-5 см для монтажной пластины. Также парапет необходимо утеплить снаружи).

Наклонная стойка зимнего сада лоджии и балкона будет крепится к вертикальной стене.

Согласно ГОСТов и СНиПов на наклонную часть устанавливается стеклопакет где внешним идет закаленное стекло, а внутренним стекло-триплекс. По желанию заказчика на наклонной части зимнего сада лоджии и балкона может стоять сендвич-панель с листами оцинкованной стали, крашенной в цвет конструкции по шкале Ral. Также стеклопакеты могут быть тонированными в массе и с нанесением солнцезащитного напыления StopSol.

Также очень важно учесть, что поскольку зимний сад на балконе и лоджии является частью общего фасада дома, то он должен быть того же цвета что и само здание.

Для проветривания до 40% конструкции должны иметь элементы открывания. Как правило это окна, поскольку двери ставить нельзя – зимний сад лоджии и балкона выхода не имеет. Установка зенитных люков на крыше имеет свои «вопросы».

Для ознакомления с вопросами зимнего сада также рекомендуем этот и этот разделы. Звоните нам!

Москвич создал зимний сад на крыше многоэтажки. ТСЖ обвинило его в захвате общественного имущества

Житель Москвы создал зимний сад на крыше многоэтажного дома. ТСЖ направило жалобу в Мосжилинспекцию, после чего ведомство обязало его снести «незаконное строение на крыше». Об этом пишет РИА «Новости».

Читать еще:  Какие бывают кровельные материалы для крыши

Собственнику квартиры в Тимирязевском районе, по адресу: проезд Соломенной Сторожки, дом № 5, надоело, что его окна выходят на стену, поэтому он решил построить на крыше остекленную веранду с навесом. Внутри этой веранды, которая прилегала к его квартире, москвич посадил домашние растения.

ТСЖ дома обратилось в Мосжилинспекцию с требованием, чтобы москвич освободил «незаконно занимаемые общественные пространства». «В ходе проверки инспекторы обнаружили незаконную перепланировку с захватом части общего имущества. Среди нарушений — увеличение площади веранды за счет размещения на кровле дома стеклянной конструкции с навесом», — говорится в сообщении инспекции.

После проверки собственника обязали вернуть крышу дома в первоначальное состояние и снести зимний сад.

На сегодняшний день в России практически не используются крыши многоэтажных домов, в отличие от многих европейских стран и США. При этом московская мэрия в рамках реновации домов собиралась на крышах разбивать сады и парки — создавать горизонтальное и вертикальное озеленение, чтобы компенсировать жильцам районов потерянное озеленение. Об этом в 2017 году рассказывал руководитель Департамента природопользования Москвы Антон Кульбачевский, однако с тех пор новостей на эту тему практически не было.

В мае 2020 года «Российская газета» совместно с КБ «Стрелка» публиковала инструкцию для жителей многоквартирных домов, как сделать на крыше любого дома парк. По данным издания, на сегодняшний день российское законодательство позволяет это сделать.

По требованию Мосжилинспекции москвич демонтировал пристройку с зимним садом на кровле дома

Представитель ТСЖ «Соломенная Сторожка, 5-15» обратился в Мосжилинспекцию с жалобой на захват общедомового имущества и изменение внешнего облика фасада. Заявитель сообщил, что собственник квартиры на 6 этаже в доме 5 корпус 1 по проезду Соломенной Сторожки выполнил самовольную перепланировку в квартире и обустроил на кровле дома остекленную веранду.

По обращению Инспекция дважды уведомляла собственника о проверке, однако хозяин несколько месяцев находился в командировке за пределами страны. Когда доступ все-таки был предоставлен жилищные инспекторы установили, что в квартире незаконно выполнены переустройство и перепланировка с захватом части общего имущества. В частности, увеличена площадь веранды за счет устройства на кровле дома стеклянной конструкции с навесом и подключением к общедомовой системе отопления. Кроме того, на месте санузла была обустроена сауна, а часть сантехоборудования размещена в холле.

По результатам проверки Инспекцией в отношении владельца квартиры был оформлен протокол об административном правонарушении и выдано предписание о приведении помещения квартиры в соответствие технической документации.

В настоящее время нарушения устранены в полном объеме, помещения квартиры соответствуют плану БТИ.

Мосжилинспекция напоминает, что при переустройстве и перепланировке помещений не допускается:

— нарушение требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности для многоквартирных домов.

— объединение лоджий, балконов, террас, веранд с внутренними помещениями.

— создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях (стенах, крышах) — с ослаблением несущей способности элементов конструкций многоквартирного дома.

-создание навесов, остекленных навесов (в пределах существующих границ террасы) на эксплуатируемых кровлях многоквартирных домов, предусматривающее увеличение высоты здания, создание помещения, оснащение отоплением, инженерным и санитарно-техническим оборудованием, с надстройкой стен, в том числе наружных.

— изменение габаритов помещений в многоквартирном доме, затрагивающее внешний облик такого дома, путем устройства мансардных и слуховых окон, изменения уклонов крыши и высоты конька.

За нарушение требований к проведению переустройства и (или) перепланировки в многоквартирных домах собственникам грозит административный штраф и обязанность восстановить все в проектное состояние, а в случае злостного неисполнения требований надзорного органа — продажа квартиры с публичных торгов.

Зимние сады, веранды, террасы

Компания Эргохаус уже более 10 лет проектирует и изготавливает стеклянные зимние сады , строительство любой сложности и занимается остеклением веранд и террас. По нашему опыту, зимний сад может быть установлен как пристройка к частному дому, коттеджу или вилле, так и на крыше многоквартирного дома.

Компания Эргохаус уже более 10 лет проектирует и изготавливает стеклянные зимние сады , строительство любой сложности и занимается остеклением веранд и террас. По нашему опыту, зимний сад может быть установлен как пристройка к частному дому, коттеджу или вилле, так и на крыше многоквартирного дома.

Зимние сады под ключ

При заказе алюминиевого зимнего сада часто для клиента самым важным является соответствие конструкции его архитектурному плану. «Главное, чтобы костюмчик сидел!» как было сказано в одном из известных фильмов. Но прочитав эту статью Вы поймете, что необходимо учитывать много деталей при строительстве и остеклении, которые помогут создать идеальный зимний сад для современного дома.

Читать еще:  Материал для крыши дома рекомендации

Наша компания Эргохаус специализируется на изготовлении и остеклении только индивидуальных конструкций и этому есть ряд объяснений:

Каждый дом, квартира, коттедж или веранда, как и его хозяин уникальны;

Даже одна система может быть собрана в различной конфигурации и получатся 2 совершенно разных помещения.

Виды зимних садов на заказ:

Современные системы с плоскими крышами. Кровля в таких конструкциях может быть как полностью из дерева, так и с врезным световым фонарем (зенитные фонари могут быть как плоские, так и пирамидальной или круглой формы). Внутри помещения возможна установка навесного полотка с освещением. (рекомендуем системы Pauwels Veranda’s Kreativ Line и Pauwels Veranda’s Minimal Line).

Односкатные крыши представляют из себя кровлю, установленную под наклоном от одной из несущих стен дома. Такой вид кровли может быть выполнен полностью из стекла с алюминиевым профилем или для добавления большей легкости и светопрозрачности можно установить стеклянные ребра жесткости между пролетами (например, как в системе Pauwels Veranda’s Glass Line). Минимальный угол наклона 5 градусов, при выборе угла наклона наши специалисты рассчитают все возможные нагрузки осадков и спроектируют совершенно безопасную конструкцию.

Двухскатные крыши. В таком варианте кровля имеет двойной наклон в обе стороны. (системы Solarlux SDL Atrium, Pauwels Veranda’s Glass Line)

Вальмовая крыша — конструкции со скатами с 4х сторон. Варианты систем с вальмовой крышей Schuco PRC 50, Schuco СМC

Вертикальное остекление теплое или холодное выбирается в зависимости от назначения помещения.

Вертикальное остекление для зимнего сада:

Теплое – это как раз конструкции для круглогодичного использования. Качественные энергосберегающие стеклопакеты от ведущих фабрик Европы, которые прошли всевозможные тесты на любые климатические нагрузки (снег, дождь, ветер). Для создания теплых зимних садов мы предлагаем конструкции от таких фабрик как:

  1. Solarlux;
  2. Keller;

Холодное – используется для помещений, играющих сезонную роль или переходную зону, которая находится между домом и улицей. Такой тип используют для остекления террас, веранд и беседок. Типы профиля такие же, как в теплом остеклении.

Для заказа звоните нам по телефону, указанному на странице контакты. Будем рады сотрудничеству.

Крыша зимнего сада – конструкция и ее особенности

Зимний сад представляет собой светопрозрачную алюминиевую конструкцию, которая может выступать за плоскость фасада основного помещения или быть отдельно стоящей. Сама конструкция зимнего сада может быть из алюминия, древесины или ПВХ-профиля. Если проект зимнего сада изначально планируется выполнить из алюминия, необходимо быть особенно внимательными к выбору материала и построения крыши зимнего сада. Поскольку зимний сад предназначен, в основном, для выращивания растений в определенном климате, то и крыша должна быть выполнена в пределах требуемых показателей к проникновению света, обеспечению определенного количества тепла, вентиляции и зависимо от погодных условий. При проектировании зимних садов необходимо учитывать особенности конструкции крыши, зависимо от жесткости каркаса и нагрузок в разные времена года и погоду. Стиль и разновидность крыши зависит от изначальных требований.

Крыша может быть выполнена в таких видах: классическая двускатная, односкатная, скошенная или плоская, четырехскатная или даже многогранная. Скошенная крыша может быть под самым разным углом (от 6-7° до 45°), подобранная под индивидуальные размеры, материал и дизайн. От конструкции крыши зависит очень много факторов внутри зимнего сада: отопление, свет, тень, вентиляция или даже полив. Материал для крыши может использоваться разный: простое стекло, со вставками, затемнениями, с накрытием от солнечных лучей. Выбор крыши зависит от архитектуры самого зимнего сада:

  • В форме пирамиды, куба, конуса, сферы.
  • Классические: зенитные фонари, стеклянные купола, полностью прозрачные, с козырьками (из стекла или другого материала).

Наклон крыши

Особенно важную роль играет наклон крыши. Максимально большой уклон для крыши используется около 30°. При этом нужно учитывать: количество выпадения снега, периодичность дождей и собирание грязи на крыше. Для снежной погоды лучше, чтобы уклон был больше,тогда снег самопроизвольно будет скатываться с крыши, а при дождях, вода будет без проблем смывать всю грязь. В летний период, когда солнце высоко, больше света попадает через крышу при небольшом уклоне, а зимой, когда солнце находится низко, больше света через крышу с уклоном в 30° и конденсат будет уходить быстрее. Если в зимний период часто бывает обледенение, то при создании зимнего сада необходимо учитывать толщину стекла для крыши, чтобы могло выдержать нагрузку изо льда и снега. Для крыши лучше использовать нижнее стекло, которое не бьется, толщиной около 8 мм.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector